Existen ocho desarrollos inmobiliarios de este tipo y otros tres que todavía están en construcción. Del otro lado del muro, decenas de familias son perjudicadas por el desarrollo de estos emprendimientos.
El auge de los barrios cerrados comenzó en la década de los 90. Para muchos, la inseguridad fue motivo suficiente para trasladarse a este tipo de viviendas que con un gran muro y un alambrado prácticamente separan a las clases dominantes de los sectores más vulnerables. En Mar del Plata, espantados del ritmo urbano, cada vez más familias eligen este estilo de vida.
El concepto de barrio cerrado, situado en las afueras de la ciudad, surgió 100 años atrás, cuando las familias más elitistas de las clases dominantes de la Argentina de 1920 comenzaron a pasar el fin de semana en grandes casonas que contaban con amplios espacios verdes y distintas comodidades, conocidas como clubes de campo. Áreas reservadas para practicar pato, golf o polo eran algunas de las atracciones, entre otros lujos. En nuestra ciudad, Marayui dio el puntapié inicial e instaló este concepto en la década de los 70.
De todas maneras, la legislación de entonces no contemplaba este tipo de viviendas, hasta que en 1977, la ley provincial 8912 incluyó la figura de los clubes de campo, pese a que no permitía residir de forma permanente. La demanda comenzó a crecer a tal punto que en 1998, con los countries ya instalados en el conurbano bonaerense, se dictó el decreto 27 que creó la figura de los barrios cerrados, el cual autorizaba su ubicación en la zona urbana, complementaria y rural, pero con la condición de ceder espacios verdes y reserva para equipamiento urbano.
En concreto, en Mar del Plata actualmente existen ocho barrios cerrados desarrollados y otros tres que se encuentran en construcción. Rumencófue pionera en la ciudad cuando se instaló a principios de los 2000 sobre la avenida Jorge Newbery al 4500 en un predio de 150 hectáreas. Al lado aparece el barrio Arenas del Sur, que ocupa un terreno más chico, de 70 hectáreas. Mientras tanto, en la superficie de enfrente se encuentra Las Prunas, casi pegado al Bosque Peralta Ramos.
Barrancas de San Benito es otra oferta que tiene Mar del Plata, ubicado al sur de la ciudad a la altura de Chapadmalal. Con la tentación de estar a pocos minutos de la costa, abarca un total de 47 hectáreas. Tierra y Mares la quinta propuesta: un complejo de 15 hectáreas lindero al campo de juego del Club Mar del Plata Golf Los Acantilados. A solo dos kilómetros de allí , en Jorge Newbery al 3000, se encuentra Casonas del Haras I, un proyecto inmobiliario que ofrece un barrio privado de 54 hectáreas. Para finalizar, sobre la zona norte, en el acceso por ruta 2 en sintonía con la variada oferta que se encuentra entre Mar del Plata y Buenos Aires se pueden localizar a Developer Park y Terramar, las últimas variables.
Asimismo, hay otros tres emprendimientos más que actualmente se están construyendo: Rumencó Joven es la segunda etapa del proyecto inicial que además contempla la instalación del colegio Holy Trinity College y el club de rugby y hockey IPR Sporting Club en terrenos linderos. Los Olivos, también se encuentra en tramitación inicial y sería una ampliación de Rumencó. Casonas del Haras II es la prolongación de la primera fase que incluye en otra superficie casas o apartamentos de campo con caballeriza y espacios para actividades hípicas.
La mayoría de ellos cuentan con seguridad privada las 24 horas en el acceso, el perímetro y en su interior. Además, ofrecen lujosos servicios con calles asfaltadas, alumbrado público, red de agua potable interna, planta de tratamiento de efluentes cloacales, gas natural, TV satelital, telefonía, internet y grandes espacios verdes para hacer ejercicio físico, jugar al fútbol, al hockey, al tenis, al golf o nadar en una pileta, además de contar con solarium o spa.
Sin embargo, la construcción de este tipo de emprendimientos muchas veces tiene impactos negativos en el medioambiente y malestar entre los vecinos de la zona. Desde hace meses los vecinos de Acantilados piden frenar la construcción de “Casonas del Haras II” porque aseguran que desde que empezó la obra se vio afectada la canalización hidráulica natural, lo cual generó grandes inundaciones que provocaron significativas pérdidas materiales. Además, señalan que la obra avanza sin los permisos y autorizaciones correspondientes.
De hecho, en abril de 2018, luego de una maratónica sesión, el Concejo Deliberante determinó la separación del barrio Costa Azul de la jurisdicción de la sociedad de fomento de Acantilados. Por su parte, los vecinos adujeron que detrás de esa medida se escondían “intereses políticos” que buscaban entregar las playas públicas de la zona.
Otros que levantaron la voz fueron los vecinos del barrio 2 de abril, quienes denuncian que por la construcción de Terramar quedó obstruido el escurrimiento natural del agua. Cada vez que llueve las casas de la zona se inundan. La lucha de los vecinos del Bosque Peralta Ramos contra el intento de instalar una vía que cruce el barrio y desemboque en el ingreso a Las Prunas obligó a los abanderados del proyecto privado a desplegar una calle sobre un lote privado que una la entrada al barrio con la Avenida Jorge Newbery.
En este contexto, cada vez más personas eligen vivir en countries. Se estima que actualmente hay aproximadamente mil familias que impulsan este modelo. Además, hay alrededor de 200 casas en proceso de finalización y unos 50 lotes con obras adjudicadas. “Por distintos motivos, hay una demanda en nuestra ciudad de gente que tiene la aspiración de vivir en una urbanización cerrada. Los barrios privados son un modelo exitoso y consagrado socialmente porque la gente los adopta como forma de vida”, explicó Ricardo Rodríguez, funcionario de la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano de la Municipalidad de General Pueyrredon. “Mar del Plata tiene una jerarquía. Tiene puerto, aeropuerto, ferrocarriles, buses, centros comerciales, un parque industrial y formatos de residencia de distintos tipos. Tener esta alternativa completa las posibilidades que tiene la ciudad”, agregó.
Instalar un barrio privado y cerrado engloba cumplir con dos instancias de tramitación, según el artículo 8 del decreto 27: la prefactibilidad y la factibilidad. En ambos casos, la aprobación las otorga la Provincia. El Gobierno Municipal, por su parte, solo reúne la documentación y la remite al organismo de consideración del organismo competente. En este sentido, desde el Consejo Profesional de Agrimensura de la Provincia de Buenos Aires (CPA) indicaron que existen alrededor de 500 barrios cerrados sin regularizar en el territorio bonaerense. A nivel local, Rumencó es el único que concluyó la tramitación.
Si bien desde la cartera local señalaron que “solo es cuestión de que el resto alcancen la segunda etapa”, Felipe Rosace, presidente del CPA, advirtió que esta realidad podría acarrear problemas para la gente que compró su casa de buena fe. “Se confeccionó, pero no tienen la escritura correspondiente porque no se aprobó la subdivisión. Legalmente está mal”, sostuvo. A raíz de esta situación, el gobierno bonaerense dictó la Resolución 400 que obliga a regularizar las propiedades en un plazo de 90 días.
De esta manera, la oferta inmobiliaria de countries y barrios privados se incrementa con más fuerza en Mar del Plata y establecen en la ciudad una postal más característica del conurbano bonaerense: grandes espacios verdes arbolados con lujosas casas rodeadas, en la mayoría de los casos, por humildes y precarias viviendas, del otro lado, fuera del cerco de puas o electrificado. Un estilo de vida que se instaló hace rato. 0223.
